【悲報】「分譲マンションを売って大儲け」「アパート経営して不労所得で暮らすんだ」成功者の割合が悲惨すぎる…

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不動産投資「成功者は参入者の1%」を打破するスキームとは?

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不動産投資で成功できる人はごくわずかといわれていますが、物件の見極めとその後の運営によっては、十分な勝算が見込めます。不動産業界で活躍する若手経営者がそのポイントを解説します。※本連載は『いつの時代も不動産投資 ゼロからの成功メソッド』(総合法令出版株式会社)より一部を抜粋・再編集したものです。

正しい知識を持ち、しっかり物件を選べば大丈夫
ここでは、不動産投資の基本的な流れ、ステップについて解説します。不動産投資のしくみについて理解を進めていきたいと思いますが、その前に、筆者が多くの成功者を見てきた経験からわかった、不動産投資で勝つためのポイントについてお伝えしましょう。

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とあるマネー本には、「不動産投資で成功するのは、参入者のわずか1%である」と書かれています。私の経験上、正しい知識を身につけて、買う物件さえ間違わなければ、それほど失敗しないはずなのですが、どうにもその前に、道を間違えてしまう方が多いようなのです。

不動産投資をこれから始める人にとっては、最初の1棟がそのあとの道筋を決める大きな分かれ道となります。そうはいいつつも、数多くいるサラリーマン投資家のなかで、成功を収めるには、1棟だけでは勝ち抜くことはできないのも事実です。

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不動産投資も「複数に分散する」ことで安定させる
不動産投資は、複数棟を所有することで「スケールメリット」が出てきます。スケールメリットとは、「経営規模が大きくなれば、それだけ生産性や経済効率が上がる」という意味です。これによって、アパート経営を安定させることができるのです。

1戸だけでは、何かトラブルがあったときに出費がかさむなど、リスク許容量が低くなります。つまり、複数棟を所有するからこそ、「分散投資」になるのです。

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たとえば、50戸の部屋を所有していて2戸空くのと、5戸の部屋を所有していて2戸空くのでは当然ながらダメージの程度が違います。スケールメリットが大きいほうが、ダメージが少ないのは言うまでもありません。

不動産投資も、株などの金融商品と同じく、1つのものを集中して買うのではなく、複数のものに分散して投資することで、安定させることができます。

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リスクを分散させるには、次のような方法があります。

●物件のエリアを分散させる

●ファミリー向け、単身者向け、ターゲット層の異なる物件を所有する

●1棟もの、区分、新築、中古など、タイプの違うものを組み合わせる

このように、エリアやターゲット層、構造などが異なる不動産を組み合わせることで、リスク分散することができます。

たとえば、関西の物件で空室が多く発生しても、関東の物件でカバーできていたり、九州の物件が自然災害に遭ってダメージを受けていても、東北の物件で順調に入居が埋まっていれば、慌てずにすむのです。

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複数所有は「キャッシュフローを増やす」ことで実現
複数所有するといっても、初心者にとっては、買い進めるのがなかなか難しく感じられるものです。どうすれば良いかというと、1つは自己資金をしっかり貯めておくことです。実際のところ、サラリーマン投資家として成功している方でも、自己資金を1000万円以上持っている人は、ほとんどいません。ポイントとしては、貯めたお金は、使わないように極力抑えることです。

さらに自己資金をなるべく出さずに、融資を使って買う方法を知るべきです。複数棟持つために自己資金を抑え、しっかりとキャッシュフローを出すことが大事です。なぜなら、そこを金融機関がチェックして、次の融資を出すかどうかの検討材料にするためです。

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たとえば、家賃収入が毎月50万円あっても、ローンの返済が毎月50万円であれば、次に欲しい物件があっても、アパート経営の能力があるとは評価されず、融資が下りず、次の物件を買うことができません。家賃収入が毎月50万円入ってくるなら、返済は毎月30万円にしておかないと、いつまで経っても現金は増えていきません。

したがって、「キャッシュフローがよくなる物件を買う」ことが資産を拡大するポイントになります。

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信頼できる不動産会社を見つけ出し、関係を築く
キャッシュフローがいい物件をいかにして見つけるか。これはサラリーマン投資家にとって、最大の課題と言えるでしょう。

最初に結論から述べると、いい物件を紹介してくれるのは、信頼できる不動産会社です。ただし、ふらりと会社帰りに賃貸業者や不動産会社に立ち寄っても、いい物件はなかなか見つからないでしょう。

サラリーマンを続けながら不動産投資で成功を目指すなら、サラリーマン投資家を成功に導くことを専門に行っている不動産会社に相談すべきです。

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税金や管理費など諸費用を抑制し、安定運営を行う
キャッシュフローの良い物件を購入して、利益が毎月出るようになったら、税金のことも把握し、管理していかなくてはなりません。税金を納めることは国民の義務ですが、払いすぎては次の物件へとコマを進める際のネックになりますので、税金を適正に抑えることがポイントになります。

もちろん、税金だけではなく、安定的に賃貸経営をしていくためには、管理会社が優秀でないと務まりません。不動産会社と同様に、信頼できる管理会社を選定して、よいパートナーシップを築いていきましょう。

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出口戦略を考えた物件購入を行う
優秀な管理会社を見つけて関係を築いていくと、アパート経営は安定してきますが、安定してきたからといって、安心してはいけません。不動産投資の勝敗を最終的にジャッジできるのは、売却後です。

不動産は最終的に、いつか売却することになります。不動産投資における売却のことを「出口」といいます。「どのように売却するか」という出口戦略によって、最終的な利益が確定されます。キャッシュフローは十分に確保できたとしても、安く売ってしまったら、損を出すことにもなりかねません。

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ここまでをまとめると、不動産投資で勝つポイントとは、まず、できるだけたくさんの優良物件を見極めて買うこと。次に、キャッシュフローをしっかり出して、税金や諸費用を抑えて、安定運営すること。そして、いいタイミングで、高く売ることです。

以上が、私が累計500棟にも及ぶ取引のなかで実感したサラリーマン投資家の成功の共通点です。ぜひ、不動産投資の基本を学ぶ前に、頭に入れておきましょう。

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利益が上がったら「次の業務展開」を考えよう
不動産投資を成功させるにあたり、基本を学ぶ前にもう1つ、ぜひ覚えていただきたい重要なことがあります。それは「不動産投資によって、不労所得を得られる」という考え方ではなく、「利益が上がったら上がったで、次の業務展開を考える」など、経営者としてのマインドを持つことです。

不動産投資は、一度不動産を手に入れてしまえば、「オーナーはほとんど何もしなくてもいい」「ほったらかしで、家賃収入を得られる」といった業者のうたい文句に乗って、購入後のことを安易に考える方が少なくありません。しかし、実際にはそれほど甘くはありません。

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「経営者マインド」は、満室経営に必要不可欠なもの
空室が埋まらなければ、手を替え、品を替え、管理会社とどうつきあったらいいか、対策を練る必要があります。また、空室を1、2戸埋めるためにオーナー自ら管理会社に働きかけて、管理会社をコントロールしないといけません。

外から見て同じようなマンションが隣接していても、どのオーナーが、どの管理会社を使ってその物件を運用するかによって、不動産投資の収支が赤字になるか、黒字になるか、どちらの可能性もあるのです。

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管理会社としっかり向き合ってつきあうことで、物件の価値を上げることが可能です。たとえ、駅から距離があって、老朽化が進み、空室が多い地方のアパートを安く手に入れたとしても、空室だらけになるとは限りません。

入居募集を行う管理会社がニーズを的確に汲み取り、入居者が集まりやすいリフォームを施していけば、いくらでも満室経営にできるチャンスがあるのです。

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私が仲良くさせていただいている〝メガ大家〟と言われる投資家も、最初はみな、サラリーマン大家でした。コネも人脈も知識もないところから資産を拡大させています。その理由はサラリーマンで培った仕事やコミュニケーション、交渉術のノウハウを活かし、経営者マインドを発揮しているからだと感じています。

オスカーキャピタル株式会社

代表取締役社長 金田 大介

不動産投資「成功者は参入者の1%」を打破するスキームとは?(幻冬舎ゴールドオンライン) - Yahoo!ニュース
不動産投資で成功できる人はごくわずかといわれていますが、物件の見極めとその後の運営によっては、十分な勝算が見込めます。不動産業界で活躍する若手経営者がそのポイントを解説します。※本連載は『いつの時代
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sakamobi
sakamobi

本当に儲かるならマンション販売してるやつが自分で運用するわなw😅😅😅

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